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作者：清议

从城市人口自然增长预测住宅需求以及价格趋势是错误的，因为西欧自17世纪起，中国自1978年起，城市人口增长都主要是机械增长或人口流动促进的。目前中国的城市人口增长已开始进入第四个阶段，全国城市人口比例每年上升幅度有望接近1.5个百分点。鉴于亚洲主要国家首都人口占全国人口的比重普遍超过10%（数据来源：联合国），其中日本东京超过27%，韩国首尔超过43%，未来北京人口规模大幅增长的可能性与必然性都不容忽视。根据我们的研究，北京市常住人口有望在2025年达到3000万人。即使这样，那时2%的北京市人口占全国总人口比例也是全球最低的。

换一个角度说，世界特大城市的人口密度普遍超过每平方公里5000人，但北京市目前仅为708人。造成这一重大差异的原因是北京市人口密度极不均衡，内北京人口密度接近5400人，外北京人口密度不到280人。其中，内北京的旧城区，即西城区、东城区、崇文区、宣武区人口密度平均接近2.5万人，而朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区四个新城区的人口密度平均仅为3750人以下。研究表明，发达国家特大城市内外城区人口密度差距非常小，例如内伦敦人口密度为8980人，外伦敦为3582人。对此，我不认为是所谓城市人口郊区化或逆城市化，而是城市人口密度均衡化，是整个人口结构城市化发展的重要阶段，也是城市能够容纳更多人口的基本途径。

有理由相信，未来外北京人口将大幅上升，但这应当被视为北京可容纳更多人口的依据。人口聚集必然导致住宅需求持续上升，而需求上升在供给增长有限的情况下决定了价格不会下跌。如果采取大规模成片开发的方式，外北京未来房价有可能保持稳定。但是，考虑到北京人均GDP与全国平均水平的差距不断扩大，人口增长压力、交通运输压力以及土地资源、水资源的合理利用，都决定了内北京房价不仅不会下跌，反而有可以预见的上涨空间。应当说，奥运会将使得北京更加开放，不仅国内大中小城市的人口将继续向北京、上海、深圳、天津等特大城市聚集，而且境外商务人口向北京聚集的速度也有望加快。换言之，以全球化为背景的城市人口比例提升、特大城市人口密度均衡化是决定08年奥运会之后北京房价不可能下跌的主要原因。

水资源短缺并不会成为北京市人口增长的障碍，原因是目前北京市水资源利用效率极低，主要表现在占全市用水38%的农业用水所创造的农业生产值占全市GDP的2.4%。待水价大幅上涨后，按照比较成本计算的农业生产对北京市GDP的贡献将是负的。无论如何，中国解决粮食安全的主要出路在于提高生产效率，而不是一味保护耕地。

值得注意的是，举办奥运会曾导致日本人口加速向东京聚集、韩国人口加速向首尔聚集，同时外国人占这两个城市人口比例也出现明显上升。这都是促进当地房价上涨的重要因素。那么，北京可能是一个例外吗？