作者：潘石屹

　　在以色列大约有一星期没有上网，真有点“不知有汉，无论魏晋”的感觉。有媒体给我打电话，说九部委又出台了房地产的新政策，主要内容是：以后建房子，90平方米以下的户型要占70％；首付款从20％提高到30％，开发贷款从30％提高到35％等……媒体朋友希望我就此说点什么，我说,原文我没有看到，不好说什么，谢绝了。又有朋友打电话来说，你最好说点什么，说什么都行，否则你不说话，大家都以为你出什么事了，我还是谢绝了。接着公司的同事又打电话来说，国务院的文件，九部委的文件，北京市政府的文件都出台了，要和我商讨一下下一步房地产发展的趋势和我们公司的对策……

　　放下电话，行走在以色列的地中海海边，没有聚焦在北京，没有聚焦在房地产行业，似乎更像一个旁观者，也许对看待房地产的趋势和目前的形势有另外一种思路。我在想，能看清事物的发展趋势，是大家非常关注的事，所以各个民族和国家，都有占卜、算卦的传统，而其实这些都是在预测事物的变化趋势。但最关键的并不是在一个点上看问题、观察问题。事物的发展变化趋势总是一条线，一条长长的抛物线，如果单独从一、两件事情出发去分析，就会失去整体感，就会出现“只见树木，不见森林”的错误，看不清楚事物在未来的发展方向，也不知道今天事物发展的状态处在这条长长的抛物线的何处？又向什么样的方向发展。

　　以动物的成长为例，来看一看这种变化。青蛙小的时候就不是青蛙的形状，是小蝌蚪，长大一些，脱掉了尾巴，长出来了四条腿，形状就完全变了，就似乎变成了另外一种动物；蝴蝶小时候是毛毛虫，内部构造和外部形象都和蝴蝶完全不一样。分析一个事物的变化，如果不了解事物的成长轨迹，只从表面上，或只从一个点上去推断，一定会出错误，就如同小蝌蚪永远不会长大，长大就变成青蛙。

　　中国的房地产从计划经济的管理方式逐步向市场经济的管理方式过渡，这就如同蝌蚪要变成青蛙的过程是一样的。房地产行业，也许是中国市场化中比较晚的一个行业。98年结束福利分房标志着这场市场化的开始；02年土地的公开交易算是市场化的深入。但直到今天还存在着各种各样的阻力，比如迟迟不能建立起来的二手房市场，可能就是房地产市场化需要解决的事情。

　　在这个蜕变和成长的过程中，遇到的第一个矛盾就是分房，用行话说就是“赶福利分房的末班车”。这是前些年牵动着千家万户神经的一件大事，不知道有多少人因期待能赶上这趟末班车而寝食不安。土地的公开交易“招拍挂”也是如此，只是这次睡不着觉的是千万家房地产发展商，从2002年7月1号要求执行的11号文件到“8.31”大限，一直到今天还在不断处理“8.31”大限的遗留项目，土地问题一直拖着一条长达四、五年的长长的尾巴。在这四、五年的时间里，赶上“8.31”大限的发展商睡不着觉，生怕土地什么时候严格执行政策被收回。没有拿到土地的发展商又因“地荒”睡不着觉。蜕变的过程是个痛苦的过程，同样，由计划经济向市场经济过渡也是一个漫长的、痛苦的过程，福利分房结束，最终以商品房取代福利房后，伴随而来的就是各种各样的入住纠纷，从2000年开始，几乎所有入住的楼盘没有不产生纠纷的，甚至还发生流血、暴力、付出生命的事件。我们公司有幸避免了入住的纠纷，并不是我们有多高明。回想起来，主要原因是在入住时推出了“无理由退房”、“带10％年息无理由退房”措施，给客户留了充足的出口，没有让入住矛盾激化和爆发。经过这痛苦的成长过程。现在，业主、业主管理委员会、发展商、物业管理公司都找到了自己的位置，这也是鲜血甚至生命换来的教训，今天遇到的矛盾和问题大家都能够用理性的、法制的办法去解决了。

　　在这市场化的过程中，房子的质量和服务也都有了很大的提高，这同别的任何行业都是一样的，哪个行业先市场化，哪个行业的产品质量就高，服务就好；哪个行业是垄断的，行政管理的，哪个行业的产品质量就差，服务也差。房子质量的进步也不仅仅是房地产发展商的功劳，是全社会市场化提高和技术水平提高的结果，同时与房地产相关的各个行业服务水平都在提高，如施工、装修、材料、设备、设计等等。当然，除了几个垄断的行业服务质量没有提高之外。哪些是独家垄断的行业？就是那些依靠特权不允许在社会上公开招投标的行业。没有经过市场化，他们的质量甚至比十年前更差，收费更高。

　　现在，又一轮成长的苦恼到来了，房价上涨过快。有人常常举出日本的例子、香港的例子来吓唬国人，认为中国房地产发展的路一定会重复日本和香港的路子的。其实，只要你是蝌蚪，你只能变成青蛙，而不可能变成蝴蝶，蝴蝶只有毛毛虫才能变成。每一个国家、城市经济发展的路、房地产发展的路都是不同的。目前房价上涨，空置率同时在提高，根源是二手房市场没有根本建立起来，尤其是没有把前几十年分配的旧房子在市场上流通起来。使一些刚参加工作，收入相对比较低的家庭几乎要拿自己的全部收入去市场上购买新建的商品房，这就使房价和收入产生了比较大的差距，甚至有的人会有种绝望感，认为一辈子赚的钱也不可能买一套新的商品房。而解决这些问题的办法不是靠新建房去解决，而是靠旧房子在市场上流通去解决。

　　遇到的这些问题，都是成长过程中的问题，这些大大小小的事件就是这条成长曲线上的一个个点，串起来就组成了一条不断市场化的曲线。蝌蚪如不发生意外，它的命运决定它将成为青蛙；同样，毛毛虫也一样，它的命运就是成长为蝴蝶。中国经济和中国房地产的命运就是市场化，这是谁也阻挡不了的。