作者：李星辰

    一方面地方政府大部分的可支配财政收入都从房地产开发的第一步土地供应中得来，房地产业早已成为各级地方政府的财源。正如国务院发展研究中心发布的一份调查报告指出：“在一些地方政府，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。”另一方面，国内约占40%左右的商品房需求市场依靠政府的强力拆迁制造出来。尽管由于人们的生活水平在经济发展过程中得到改善，需求也有所增长，但是普通的老百姓在整个房地产发展过程中一直处于被动的接受这样一个现实。
 
   权力与资本的结合

　　国内早期最原始的房地产发展基本模式是，与地方政府主要官员或者国土部门的主要负责人有密切关系的人通过特殊的人际资源在国土部门获得开发所需的土地，二者通过土地结成了利益同盟。然后，土地和开发商再与金融资本结合。在完成了土地、开发商和资本的结合后，国家的强力部门加入进来配合拆迁，以便开发能够顺利进行。

　　从政治经济学的角度上讲，这是部分有特权的人对另一部分没有特权的人的资源掠夺。至于最初所开发的商品房，则由于长期的计划经济对人们居住环境的压抑而成为抢手货，大多还没有上市就被抢购一空。

　　随着中国房地产行业的发展，从土地供应到资本进入，各个环节都开始规范，但这个行业一直都没有摆脱跟特权的结盟。原因在于，房地产的开发一方面需要政府强力部门迫使土地和原来居住居民相分离；另一方面，在中国资本市场并不太成熟的前提下，也只有跟行政权力接近才能完成开发所需要的融资。

　　目前，这种权力与资本的结合已经达到了极致。

　　一方面，地方政府大部分的可支配财政收入都从房地产开发的第一步土地供应中得来，房地产业早已成为各级地方政府的财源。正如国务院发展研究中心发布的一份调查报告指出：“在一些地方政府，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。”另一方面，国内约占40%左右的商品房需求市场依靠政府的强力拆迁制造出来。尽管由于人们的生活水平在经济发展过程中得到改善，需求也有所增长，但是普通的老百姓在整个房地产发展过程中一直处于被动的接受这样一个现实。

   地方政府的无奈

　　在中国，所有进入市场经济的行业中，可能只有房地产业最为特殊。它的特殊性在于房地产商手中握着的是不可再生的资源。而这一资源，自新中国成立起，属国家所有。当这些资源进入市场，必然带有浓厚的特权性质。因此一个不愿透露姓名的房地产开发商在接受记者采访时表示，在国内，无论形式怎样的规范，没有一定的人脉，开发商要拿到地非常困难。几乎在每一宗地的交易背后，都可以看到权力的影子。

　　从分税制开始执行后，地方财政收入的不断减少是地方政府官员乐于进行房地产开发和城市运营的重要动因。

　　分税制后，地方政府的财政收入占整个财政收入的比重逐年下降，从1993年的78%下降到2004年的42.7%；中央政府的财政收入占整个财政收入的比重却明显上升，从1993年的22%上升到2004年的57.2%。另一方面，地方政府的财政支出占整个财政支出的比重却没有相应的变化，一直在70%左右的水平上波动。也就是说，地方政府用43%左右的相对财政收入支撑了70%的相对财政支出责任，与分税制改革前地方政府用68.4%的相对财政收入支撑59.0%的相对财政支出责任恰恰相反。

　　面对本地的中小国企的改制成本、产业升级成本、以及筹集社会保障、义务教育方面的经费等现实困难，地方政府纵是巧媳妇也难为无米之炊。其实，那些税收优惠等政策也并非地方政府独创，而是为了推动发展房地产市场的部门政策。

　　在整个房地产开发的过程中，很多地方都提出，三年再造一个新城，五年大变样。大变样必然有大拆迁，大拆迁必然有大建筑。没钱就提高地价，买地的成本必然加到房产价格中去。

　　房价上涨，地方政府也是直接受益者，它们有保护自己财源的本能冲动。为了稳定和提高房价，各地方政府对炒房商大都愿意开绿灯，并将其视为地方经济发展的一个表征。

　　事实上，从来没有一个行业比房地产更不像市场经济。在国内，房地产已经成为坏市场经济的一个典型。

    被操控的信息通道

　　不难发现，地方政府和房地产开发商在经营城市的旗帜下已经形成了牢不可破的利益同盟。在完成结盟之后，开发商和地方政府所做的另一件事情就是完成对信息通道的操控。

　　一方面，在权力的配合下，当地各大媒体让其在信息披露的过程中进行有选择的披露。另一方面，开发商利用自己手中大把的钞票对媒体进行利益上的诱惑。事实上，目前房地产广告已经占到媒体收入的40%左右。

　　从此，人们可以在各种媒体上看到铺天盖地的信息，但是却不知道其中有多少是真实的。

　　由于信息的不对称，造成了房地产开发的结构性缺陷及开发商大量囤积土地现象；土地审批从无偿划拨到高价招投标猛拐弯，使商品房建设成本突然加大；一些城市为“托市”出台“购房入户”等土政策；银行对房地产开发发放贷款持续增加。

　　中国的房地产开发进入到盲人骑瞎马的境地，以至国家在对这一行业进行调控的时候很难找到相对权威的数据。

    多次被剥夺的购房者

　　人们惊奇地发现，在收入缓慢增长的同时，房价却一路飙升。但是，谁在消费开发商手中的房子？这是各地开发商必须要考虑的问题。

　　事实上，真正有资金积累的老百姓很少买房。在中国除了商品房的开发，还有一个长期被忽视的领域，非商品房（单位集资房）的开发。在全国各地，稍有权力的部门，无论是政府机关，还是几乎没有权力的大中小学，这几年几乎都在做一个同样的事情，想办法搞一块地皮，然后在单位内部集资建房。在重庆，目前的集资建房成本大概也就是1700元/平方米，约是商品房均价的2/3左右。

　　目前，商品房销售的主要群体一个是被拆迁对象，另一个是刚刚大学毕业不久的年轻人。这部分人中，大都是从事相对没落的传统产业甚至农业，其收入相当有限。很遗憾的是这两个主要的群体都没有多少财富积累，他们能够承受的价格也相当有限。城市或者城乡结合部的被拆迁者，在购房之前已经由于拆迁而使其财产被剥夺了相当一部分。